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Descubre el valor vacacional de tu vivienda con estos trucos

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler vacacional y tomar las decisiones correctas


Al alquiler vacacional es una tendencia y lo sabes. El pasado verano, España recibió 7,8 millones de turistas internacionales, por lo que el alquiler turístico es una opción que les da la flexibilidad horaria que necesitan para descubrir la ciudad a su aire.


Los inversores no hacen la vista gorda a estos datos y cada vez más son las personas que prefieren esta modalidad de inversión por su rentabilidad. Tampoco es una mala opción para aquellos que tienen una segunda residencia y quieren rentabilizarla mientras no la disfrutan. Y es que, si tienes ciertos conocimientos del sector y disfrutas de la inteligencia artificial que te da las herramientas especializadas, se pueden lograr grandes beneficios.

En este artículo te contamos cómo calcular la posible rentabilidad de tus pisos turísticos


Cómo calcular el retorno de la inversión en tu alquiler vacacional

Con esta simple fórmula vamos a obtener los beneficios netos:


Ingresos - Gastos = Rentabilidad


A los ingresos mensuales debemos restarles los gastos generados por la propiedad y además, aquellos de los que no sea responsable el inquilino, es decir, aquellos que no están derivados directamente de la consecución y ejecución de las reservas, si no de gastos generados de la propiedad y uso del inmueble (gastos de comunidad, IBI, comisiones de gestión, seguros, previsiones por reparaciones…).


900€ - 100€= 800€


No obstante, no es tan simple, puesto que la rentabilidad de un alquiler vacacional depende de sus niveles de ocupación. ¿Cuántas noches tendría que estar ocupado un alojamiento turístico para igualar los ingresos mensuales de este ejemplo?

La respuesta se obtiene al dividir esos 900 euros entre el precio por noche que se elija. Por ejemplo, suponiendo que se cobra 45 euros por noche:


900€/45€ = 20 noches


Es decir, a partir de las 21 noches con ocupación, la rentabilidad sería mayor como alquiler vacacional. Si se subiera el precio por noche a 55 euros, harían falta 17 noches.


900€ / 55€ = 16,36 noches


Si se consiguiera ocupar el inmueble a este precio durante 25 noches, la rentabilidad sería la siguiente:


25 noches x 55€ = 1.375€


A esta cifra habría que restar los gastos mensuales:


1.375€ - 100€ = 1.275€


De este modo, si se consigue tener la propiedad ocupada con frecuencia, su rentabilidad será bastante mayor como alquiler vacacional.

Para que os hagáis una idea, los expertos indican que la rentabilidad de los alquileres turísticos resulta interesante cuando la ocupación supera el 60%.



Alquiler vacacional versus alquiler tradicional


Una vez confirmado que el alquiler turístico puede resultar más beneficioso, queda pendiente entender otros costes que hay que tener en cuenta.

Por ejemplo, la fiscalización que se aplica a las rentas obtenidas por concepto de alquiler turístico es mayor que a las que se aplica para los alquileres de temporada. En este caso, deberemos tenerlo en cuenta para calcular los gatos.


También hay que definir cuánto serán los gastos de mantenimiento, limpieza, decoración de los inmuebles destinados a pisos turísticos, etc., dado que las propiedades destinadas a tal fin, deberán estar en perfectas condiciones para atraer a nuevos viajeros.


¿Qué requisitos necesito para alquilar mi casa en alquiler vacacional?


A raíz de los problemas que hubieron en las grandes ciudades con el alquiler vacacional ya que muchos propietarios alquilaban de forma ilegal sus apartamentos al no declarar sus ingresos, el estado se puso duro con las licencias turísticas, llegando al límite de prohibirlas en ciudades como Barcelona, Valencia o Palma.


De todas maneras, hay muchas regiones de España en las que aún podemos tramitar estas licencias ya que ésta sería la base de todo. Sin licencia, no puedes alquilar tu alojamiento vacacional.


A continuación te voy a resumir la documentación necesaria para alquilar satisfactoriamente tu casa y como conseguir cada uno de ellas:


Cédula de Habitabilidad


La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevé la normativa vigente y es apto para ser destinado a residencia de personas, sin perjuicio de que se desarrollen otras actividades autorizadas. Esta te la pedirán a la hora de solicitar tu licencia turística.


Certificado de eficiencia energética


Solo en el caso de alquilar mas de 4 meses. Es un justificante requerido por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo para todas las viviendas que vayan a ser alquiladas o compradas por otra persona. Esta medida quiere conseguir una mejora de energía en todos los países de la Unión Europea. Es un documento interesante para tenerlo ya que si en algún momento decides vender ese inmueble, el proceso se va a agilizar muchísimo.


Licencia turística


El encargado de tramitar dicha licencia es el ayuntamiento del municipio en el que está localizado el alojamiento. Dependerá del ayuntamiento en el que vayas si te cobra por el trámite o no. En Tarragona y La Pineda por ejemplo es gratuito pero en Salou o Cambrils ronda entre los 50€ y 150€.


Seguro de la casa


Un seguro es importante ya que te cubrirá de posibles daños que puedan ocurrir en el alojamiento. Si que es verdad que Airbnb tiene un fondo de seguridad para el anfitrión en el cual puedes recurrir si ocurre algo en tu alquiler vacacional pero otras plataformas como Booking.com o Homeaway no tienen nada para cubrir daños por lo que deberá ser el propietario responsable de todo.




También uno de los principales requisitos que tienes que tener es muchas ganas de ofrecer tu alojamiento y la mejor experiencia a tus huéspedes. Esto se va a ver reflejado en los comentarios que dejen de ti en la plataforma y por consiguiente, muchas más reservas y rentabilidad.






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